НЕДВИЖИМОСТЬ: тренды 2024-го и прогнозы на 2025 год

В последнюю неделю уходящего года мы решили поговорить на тему, касающуюся большинство наших читателей — о ситуации на австрийском рынке недвижимости. Сегодня у нас в гостях партнер известного венского агентства недвижимости 4M-Immobilien доктор Александр Предеин.

– Александр, несколько дней назад Ваш коллега и бизнес-партнёр господин Зоран Калабич в интервью изданию «Форбс» (www.forbes.at/artikel/strategische-chancen-fuer-investoren) заявил, что рынок недвижимости переживает драматические времена и призвал собственников недвижимости её продавать. Неужели со спросом на недвижимость все так плохо?

– Спрос всегда обусловлен несколькими факторами. С одной стороны, население города Вены растет, австрийская столица год от года занимает первые места как лучшего места для жизни в мире. Но приезжие не играют решающей роли на рынке жилья, большинство сделок происходит между жителями Вены, которые последние два года сильно ограничены новыми условиями ипотечного кредитования. Лишь один из десяти жителей Вены получает ипотечный кредит, и то часто не в той сумме, которая нужна для покупки желаемой квартиры. Поэтому цены на недвижимость идут вниз.

– Насколько вниз?

– Есть разные оценки, по нашим данным, второй год подряд цены падают примерно на 15%. Чтобы это установить, нужно смотреть, по какой цене совершаются реальные сделки. Грубо говоря, объект выставлен на рынок по одной цене, но покупатели отчаянно торгуются, и сделки совершаются с дисконтом. Мы продаем порядка пятисот объектов в год и имеем достаточную базу данных для анализа рынка.

– Но почему надо продавать сейчас, а не подождать, пока цены вновь пойдут вверх?

– Сейчас нет причин для дальнейшего роста цен. Если взглянуть на динамику цен на недвижимость последних десятилетий, отчетливо видно, что цены росли на уровне инфляции. Взрывной рост начался после кризиса 2008 года, когда крупнейшие центробанки мира заливали экономику дешевыми деньгами. Пик пришелся на 2019-2020 годы, когда почти любой мог получить кредит ценой меньше 1 процента годовых. Вы верите, что эти времена вернутся в обозримом будущем? Многие потребители, между тем, находятся в трудной ситуации и несут убытки. Я знаю людей, у которых платеж по кредиту сопоставим с текущим доходом семьи. Жизненная ситуация меняется, люди разводятся, теряют работу, оказываясь с долговыми обязательствами один на один. Единственное верное решение — избавиться от такой квартиры как можно быстрее, чтобы не наделать еще больших долгов.

– Но в середине 2025 года положение о кредитовании (KIM-VO) прекратит свое действие и требования к заемщикам со стороны банков станут мягче. Не увеличит ли это спрос на недвижимость?

– Вы знаете, я тоже люблю верить во всё хорошее, но чудеса случаются редко. Даже заявленное смягчение кредитных правил не приведет к росту цен. Подстегнет спрос, может быть, но в целом, мы ведь не ждём кредитов под 1 процент? Если деньги и подешевеют до прежних значений, то не через год, и не через два, а пока людям надо жить, иногда – выживать.

– Александр, другой вопрос. У нас русскоязычное издание, поэтому нас интересует, как сейчас обстоят дела у русскоязычных клиентов?

– Дела обстоят по-разному, как и у всех остальных. Меня знают в русскоязычной среде, я часто работаю с людми из постсоветского пространства, хоть большинство моих клиентов всё же клиенты говорящие на немецком. Есть те, кто хочет купить недвижимость в Австрии. Основания те же, что и всегда — успешные люди диверсифицируют риски, покупают недвижимость в более стабильных и благополучных странах, и Австрия в их числе. Вы знаете, что самый распространенный язык людей, живущих в первом районе Вены — русский?
Есть желающие продать, одним нужны деньги для бизнеса, другие разъезжаются с повзрослевшими детьми, третьи избавляются от инвестиционных квартир. Среди русскоговорящих клиентов очень высок сегмент эксклюзивной недвижимости и объектов в отличном состоянии.

– С русскоязычными проще или сложнее работать?

– Трудно ответить однозначно. Конечно, говорить на родном языке проще, но это не значит, что проще работать. Часто люди из постсоветского пространства, особенно желающие купить недвижимость в Вене из-за рубежа или же недавно приехавших в Австрию начинают действовать, не изучив местные законы и попадают в затруднительные ситуации. Основные сложности встречаются при покупке недвижимости под ремонт, реконструкцию и дальнейшую сдачу в аренду. Вижу иногда излишнюю самоуверенность, которая неизбежно ведёт к ошибкам. Но большинство моих клиентов, как русско- так и немецкоязычных — адекватные и здравомыслящие люди, с которыми и после сделки мы сохраняем добрые отношения. Ведь каждая сделка с недвижимостью несёт добрые эмоции и счастье — кто-то получает квартиру своей мечты, а кто-то следует советам специалистов 4M-Immobilien и выгодно продаёт свой объект.

Пользуясь случаем, хочу поздравить наших читателей с Рождеством и Новым годом, пожелать вам всем здоровья и успехов в грядущем году. Не откладывайте свои мечты, и будьте счастливы!

Александр Предеин, партнёр компании «4M Immobilien», которая с командой из более чем 50 сотрудников предлагает бесплатную и точную оценку квартир, домов и земельных участков в Вене и окрестностях.