Вирус COVID-19, так же часто называемый как коронавирус, стал одним из центральных феноменов 2020 года. Охватившая мир пандемия повлияла на многие аспекты нашей повседневной жизни и, конечно же, на экономику. Индексы фондовых бирж показали сильнейшее квартальное падение с 1987го года, миллионы людей потеряли работу, а бизнесу по всему миру пришлось адаптироваться под работу “из дома”. В этой и следующей статье, речь пойдёт о ситуации на рынке недвижимости в Австрии, в частности в Вене и Нижней Австрии.
Следует отметить, что в сравнении с остальными странами ЕС, падение экономики Австрии не является столь сильным, особенно в сравнении с Италией, Испанией и Францией, однако возврат ВВП к докризисному уровню ожидается лишь к 2022-23 году.
Другой важный аспект – сам характер нынешних экономических проблем. В то время как экономический кризис 2008 года был вызван, среди прочего, ипотечным кризисом на рынке недвижимости в США и сложной ситуацией в банковской сфере, нынешний кризис хоть и уменьшил активность на рынке, но начатые проекты продолжают строиться, упомянутые выше фондовые и финансовые рынки восстанавливаются, рынок недвижимости чувствует себя вполне оптимистично. Показатели ликвидности в строительном бизнесе находятся близко к средним значениям по другим секторам экономики.
Строительные проекты в Нижней Австрии и Вене
Для начала поговорим о ситуации с уже запущенными строительными проектами. Разница межу Веной и Нижней Австрией довольно разительна и вызвана разницей в цене за квадратный метр и размером домашних хозяйств. В Вене цены выше, многие хозяйства состоят из 1-2 человек, потому и в проектах доминируют квартиры с 1-2 комнатами и меньшей чем в Нижней Австрии квадратурой. Типичный проект в Нижней Австрии в среднем имеет 76.5 квадратных метров жилой площади, 11.7 метров квадратных лоджии/балкона/террасы или сада и 1.62 парковочных места. 31% проектов составляют 4-х и более комнатные квартиры. В Вене проекты имею больше квартир (63 против 25), однако размеры их в среднем на 10 квадратных метров меньше – 65.6, меньше мест для парковки – 0.81 и меньше свободной территории для балконов и прочего – 9.1 метр квадратный. 50% квартир – 1-2 комнатные. Такая разница позволяет жилью в Вене оставаться доступной. Большинство проектов в Нижней Австрии строятся в городах с хорошей инфраструктурой и транспортной связью с Веной – Индустрифиртель (Industrieviertel) и Мостфиртель (Mostviertel)
Изменения в спросе
Засидевшись в своих квартирах во время карантина, люди начали активнее интересоваться улучшенными возможностями жизни за пределами городов и с большим количеством свободного места. Согласно недавнему опросу, 50% жителей Австрии присматривается к новой недвижимости, из них 30% акцентируют внимание на апартаменты с балконом или дом с садом. 17% хотели бы переехать за город. Увеличилось количество поисковых запросов, в частности, о домах в Нижней Австрии, во многом благодаря близости к Вене. Другими популярными регионами является Штирия и Верхняя Австрия.
P2P -бизнес и рынок недвижимости
P2P (англ. Peer-to-Peer/Person-to-Person) – бизнес модель без посредников, достигла новой ветки своего развития во времена интернета. Присутствует эта модель и на рынке недвижимости, в основном ассоциируется с компанией Airbnb, где сдаётся в краткосрочную аренду недвижимость. В условиях значительных ограничений по передвижению, возможности заработать таким арендодателям значительно ухудшились, многие переориентировались на клиентов из самой Австрии либо перешли на долгосрочную сдачу в аренду и даже продажи жилья на вторичном рынке.
Рынок аренды жилья и коронавирус
Несмотря на неблагоприятную экономическую ситуацию, цены на рынке аренды жилья остаются стабильными и растут. В Вене средняя стоимость аренды за квадратный метр составляет 14.10€. В Нижней Австрии средняя цена варьируется в зависимости от района, с наивысшей ценой в 12.10€ в Мёдлингe и самой низкой в 7.70€ в Лилиенфельдe. И это так же не смотря на значительно увеличившееся предложение – количество предлагаемых в аренду квартир малой площади (до 60 кв.м) увеличилась почти в два раза по сравнению с началом года. Особенно этот рост заметен в Вене, где до недавних пор, процветали услуги Airbnb.
Цены на рынке недвижимости
Как уже было отмечено выше, цены на недвижимость продолжают расти. В среднем в Австрии в первом квартале 2020 года цены поднялись на +3.4%, что даже выше последнего квартала 2019 года с +3%. Тем временем в Вене динамика роста несколько уменьшилась, +3.9% в сравнении с +4.3% в последнем квартале 2019 года. Это коснулось, однако, не всех секторов недвижимости. Так цены на новые кондоминиумы (Eigentumswohnungen) тоже возросли (+5.3%), хоть и не так динамично как в прошлом году, а вот цены на семейные дома (Einfamilienhäuser) и вовсе выросли сразу на +10.4% по сравнению с аналогичным кварталом 2019 года и на +8.2% в сравнении с предыдущим кварталом.
Рынок недвижимости и современные технологии
Режим изоляции и социального дистанцирования прибавил проблем как продавцам на рынке недвижимости, так и покупателям. На процедуру показа объекта недвижимости были наложены строгие, но необходимые правила. Однако это значительно снизило бизнес-активность в сфере, брокеры отмечают 60-70% спад активности в сравнении с ситуацией до коронавируса. Многие предварительные договорённости пришлось перенести на будущее. После постепенного снятия ограничений, ожидается постепенный возврат к нормальному темпу ведения бизнеса. Можно говорить о том, что COVID-19 имел и позитивное влияние: ситуация подтолкнула компании работающие в этой сфере к более активным инвестициям в диджитал маркетинг и дистанционные способы коммуникации с клиентами.
Коммерческая недвижимость пострадала сильнее всего
Из-за пандемии коронавируса, бизнесу по всей Австрии пришлось на многие недели закрыть свои отделения, магазины, рестораны. В таких условиях спрос на недвижимость с коммерческим назначением не могла не упасть. Во втором квартале 2020 года в аренду было сдано 30.596 квадратных метров такой недвижимости – самый низкий показатель за последние 4 года. Но не все так плохо как кажется – в первом квартале 2020 года этот показатель составлял всего 12.977 квадратных метров и подобный рост не может не вызывать оптимизма.
Будущее рынка недвижимости
Реалистично спрогнозировать ситуацию на рынке недвижимости сложно, как и на всех других рынках, ввиду значительной неопределённости с развитием ситуации с коронавирусом. После нескольких месяцев со значительными ограничениями, направленными на предотвращение распространения вируса, наступил период постепенного их смягчения, но спустя время к некоторым ограничениям все же пришлось вернутся. Выросла безработица и усложнился процесс получения кредитов. Все это в долгосрочной перспективе может иметь сильное негативное влияние на конъюнктуру рынка. С другой стороны, многие австрийцы столкнувшись с ограничениями по передвижению, решили отказаться от дорогостоящих отпусков и путешествий, а сэкономленные деньги оставить на выплату кредитов по жилью. Кроме того, не смотря на спад в объёме инвестиций в сравнении с прошлым годом, недвижимость в Австрии все ещё остаётся привлекательной инвестицией для зарубежных инвесторов.
Александр Тимофеев генеральный директор Salls Bauprojekt GmbH • проект жилищного комплекса “Schlossseyring” www.schlossseyring.at